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不動産関係

2023年6月2日

開業までに必要な知識（開業形態編）

不動産

開業

みなさんこんにちは。医歯薬ネットです。

大型クリニックのご開業をおすすめしている弊社ですが、

その中で「テナント」「借地」「建て貸し」等の言葉がよく出てくると思います。

今回は開業形態の代表的なものの特徴と、後半ではどのようなお金の掛かり方をするのか、お話ししてまいります。

 

テナント開業（オフィスビルや商業ビルと賃貸契約して入居する）

既存テナント（すでに出来上がっているビルの一室に入居する）

→普通借家契約は借主が希望すれば基本的に契約を更新することが可能ですが、

　定期借家契約の場合、契約期間が満了したら物件を明け渡さなければなりません。

　もし3年や5年と言った縛りがある物件で契約をしてしまうと、開業して経営が軌道に乗ったタイミングで

　出ていかなければいけない（また新しく物件を探さなければいけない）ので、注意が必要です。

 

新築テナント（建築確認申請が降りていて建築が始まっているもの）

計画テナント（これから計画して建築していくもの）

→新築・計画テナントの場合は、入居するクリニックの数によって着工時期にズレが生じる場合がございます。

　また、先生が入居したいと手上げしても他にクリニックが集まらずテナントが埋まらない場合は

　建築計画自体が飛んでしまい、先生の開業スケジュールが大きく乱れる可能性もあります。

◎テナント開業はどのようなリスクがあるのかを把握し、確実に入居が可能な場所を選ぶようにしましょう

借地（土地を借りて医師が自分で建てる）

土地を購入した費用は経費になりませんが、借地料は経費として落とすことが出来るので節税に繋がります。

借地の上に建てた建物（クリニック）は減価償却の対象となりますので、節税効果は高くなります。

 

建て貸し（地主が建てて貸してくれる）

外装や内装等、基本的に先生のご希望するクリニックを建ててもらえるので、いわば先生専用のテナントです。

借地よりも月々の賃料は高くなりますが（家賃・土地代込みのため）、全て経費で落とすことが可能です。

また、地主さんが建築費用を負担するため、先生側の初期投資を抑えることが出来、多額の借金を負うリスクを軽減することが出来ます。

弊社では建て貸し形態でご開業される先生が多くいらっしゃいます。地主との交渉は医歯薬ネットにお任せください！

 

では結局、どの建て方でどれくらい出費が変わるのかと申しますと……

初期費用が少なくなるのは建て貸しですが、20年の総投資額が最も大きくなるのも建て貸しとなっております。

ここで初期投資で最も差のある土地購入と建て貸しを比較してみましょう。

通して見てみるとパッと見で2,000万円以上の差がつくことになりますが、

今回着目する点はこの額を元にしてどれだけ税金を支払うことになるのかということです。

土地の購入費用は経費にはならない、つまり、6,750万円は経費になりません。

売上－経費＝利益となり、その利益に税率を掛けた額の税金を支払うことになりますので、

土地購入代が経費にならないということは6,750万円にも税率が掛かることになり非常に納税効率が悪くなります。

一方、建て貸しの場合、1億4000万円払うのは……と思っても

こちらは全て経費になるため利益に掛かる税率が減り、結果として納める税金も少なくなります。

初期投資に重きをおくか？総投資額に重きをおくか？

どちらを選択すべきなのかは、先生のご開業の指針により異なります。

 

どれが良い、どれが悪い、というわけではなくそれぞれ特徴があり、

その中で長所と短所をきちんと把握したうえで選定していくことが重要になります。

ご自身の人生設計や診療方針に基づいた最適な選択が出来るように、しっかりと特徴を把握しましょう。

 

▼今回の内容はこちらから抜粋しております！

 

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